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主题:潘石屹先生的房价分析 究竟错在哪里?

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tianer
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潘石屹先生的房价分析 究竟错在哪里?  发帖心情 Post By:2007-05-08 09:47:51 [只看该作者]

中国房地产界的重量级人物潘石屹先生,近来一直在研究北京市的房价。不仅在他的博客中推出了多篇研究成果,还在一些媒体上发表了其中的若干篇博客文章。他在分析了不同价格区间平均房价的变动后,提出了“低价房涨幅变小,高价房涨幅变大”的结论,并认为“这与北京市这两年进行宏观调控,大幅增加了低档房的供应量”有关。按照这样的说法,非专业人士难免继而得出“把变小变大平均一下,其实涨幅不大”、“普通民众需要的低价位房价格还在下降”的误判。

好在潘石屹先生是房地产界一位难得的态度谦和、虚心好学的大腕儿。他在和各方面专家交流之后,意识到此前的说法“有表述不当的地方”。他在3月29日的博客中写道:“例如,我们要分析每平方米3000~5000元这个区间的房价,如果用2006年的成交量与2005年比较,假如接近每平方米3000元的成交量增大,而接近每平方米5000元的成交量减少,即使在这个区间内所有房子的真实价格都在上涨,可能还会得到在每平方米3000~5000元这个区间的平均房价是下跌的结论。”

但他的这个说法只说出错误的一个方面,且未必能让百姓听明白。因此,笔者还要进一步指出,他的房价说的另一个更为严重的错误是,忽视了低价房售量减少、比重下降这样一个不应忽视的事实。我们可以假设潘先生引用的数据是准确的,口径范围是可比的。他的数据显示,2006年同2005年相比,北京每平方米售价在6000元以下的房屋平均售价下降了4.3%;售价在20000元以上的房屋平均售价上涨了26.4%;全部房屋平均售价上涨了16.7%。他和支持他观点的人据此认为,北京的房价是因为高价房越来越高所拉动的,而高价位房对老百姓生活影响不大;同时,老百姓需要的低价位房价格还在下降。

我们当然希望事实也是如此,但很遗憾,这只是假象。因为潘石屹先生提供的数据显示,2006年每平方米售价在6000元以下的房屋销售面积比上年减少189万平方米,在全部房屋销售面积中的比重由上年的39%下降到29.5%,下降了将近10个百分点。这就是说,低价位的房越来越少了,其平均价格的下降是和其绝对量、比重的下降有直接因果关系的。

我们举一个最简单的例子。假设20岁及以下的年龄组共有3人,年龄分别是12岁、16岁和20岁,平均年龄是16岁。一年后,20岁的那位进入了21岁及以上年龄组;20岁及以下的年龄组还有2人,年龄分别是13岁和17岁,平均年龄是15岁,比上年下降了1岁。虽然所有人的年龄都随着时光的流逝增长了,但由于低年龄组的人少了,该组的平均年龄下降了。显然,我们不能说年龄低的越来越低;而是年龄低的人越来越少,同时,包括低年龄段在内所有人的年龄都在上升。

同样的道理。北京每平方米售价6000元以下房屋的平均售价下降,是因为这个价位房屋减少造成的。一些同地段、同质量的房屋售价都在上涨,有些上升到了6000元以上的价位区间;新盖的低价房多在更远的位置;也就是说,用一年前的价格只能买到更远位置的房屋。需要特别强调的是,如果6000元以下房屋的比重以每年近10个百分点的速度下降,几年之后北京房市上还有多少这样价位的房屋,是可想而知的。如果那样,即使这个价位区间的房屋可以白给,对广大购房者来讲又有什么意义呢?

所以,北京房地产市场的价格变化其实与潘石屹先生的结论正好相反。而我们在分析房价的时候,必须坚持同质可比的原则,才不会犯方向性的错误。


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  发帖心情 Post By:2007-05-17 16:49:23 [只看该作者]

房价持续高涨会引起社会极大的不满!!图片点击可在新窗口打开查看图片点击可在新窗口打开查看图片点击可在新窗口打开查看


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  发帖心情 Post By:2007-05-19 20:33:25 [只看该作者]

光不满也解决不了问题,买房的人依然在增长!


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所以,北京潘石屹先生的结论都是胡说八道!!!图片点击可在新窗口打开查看图片点击可在新窗口打开查看图片点击可在新窗口打开查看


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呵呵`````



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