189个在售楼盘均价11905深圳房价考验政府智慧
与香港回归祖国十周年的喜庆气氛不同的是,河这边的深圳这几天却显得有些郁闷。这座身兼特区和移民双重身份的城市,其不断走高的房价给当地政府出了一道民生考题。
“深圳房价总体上涨过快。”6月20日,深圳市市长许宗衡这句话的背后,说明深圳房价可能接近危险的边缘。当天上午,许宗衡听取了深圳市国土部门对当前深圳房地产形势的汇报,并召集各相关职能部门、银行负责人、人大代表、政协委员、开发商代表,就深圳当前的房地产市场形势进行了座谈;下午,又紧急召集各部门、各区负责人分析情况、研究对策。
“许宗衡市长用一整天的时间对房地产市场的相关问题展开研究,表明深圳市对眼下房价上涨过快问题高度重视。”深圳市政府某官员说。然而,也有人认为,与深港两地强烈的房价落差相比,这种房价的升幅不能用简单的“泡沫”定义。
不过以下这组数字还是足以引起业界的警觉:1~5月,深圳全市189个在售楼盘,销售均价为11905元/平方米,其中有14个均价超过3万元/平方米的大户型、高价位楼盘。
两组数字显现迷团
根据许宗衡的要求,6月20日,深圳市国土局便已向各分局下发通知,开始抽调人员,对全市在售楼盘进行摸底调查。
房价依旧高企也引起相关部委的高度关注。建设部、国土资源部等八部委,将联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查,以摸清5月房价快速上涨的真正原因。知情人士透露,深圳是八部委将要抽查的第一站,但深圳市国土部门出面否认了该说法。
深圳5月份房价上涨22.86%的说法虽然已被官方否定,但深圳官方至今也没有对房价作具体描述。专家认为,深圳之所以反应慢了一点,关键是作为特区政府必须考虑决策成本。与一些内地政府不同的是,深圳市政府在处理市场关系方面,一直保持低调,“轻易不表态、不干预市场是特区政府的一贯态度”。
一份出自深圳市房地产研究中心的《2007年1~5月深圳市房地产市场分析报告》称, 1~4月,深圳新建商品住宅价格同比上涨10.5%,各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%。该报告对5月深圳房价上涨指数只是表示,“5月数据请留意统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计”。不过,舆论也注意到,深圳市房地产研究中心的前身是1996年成立的深圳市规划国土局房地产研究室。
来自民间研究机构的数据也印证着房价的高企。深圳中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)公司深港研究中心近日透露,5月份一手房成交均价再创新高,达14373元,环比上涨28%,同比增长50%。而来自世联地产(世联地产博客|世联地产新闻)的一份研究报告亦显示,5月份一手房成交均价为14262元。
国家发改委和国家统计局刚刚公布的70个大中城市前5个月房价调查结果显示,深圳名列前茅:新建商品房和二手房价格同比涨幅均超过10%,其中4月数据更是分别高达13.6%和14.1%。
建议置业者保持冷静
“从投资客的比例提高和租金的回报率降低来看,深圳的房价应该是出现了泡沫。”深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智(李耀智博客|李耀智新闻)认为。
“投资和投机购房的比例是衡量是否有泡沫的传统标准之一,在深圳,保守估计在30%左右。”深圳一位资深销售总监告诉记者。
世联地产在最近的一份研究报告里写道:“目前市场的投资客已经达到很高比例,在一些关注度较高的区域已经出现了过度投机行为,有部分投资客相互哄抬房价,某些楼盘被恶意炒作,已经偏离了正常投资价值,建议置业者要保持冷静。”
根据世联地产对全市房地产市场的监测,与4月相比,5月的新房成交量总体下降将近20%。其中福田区的新房成交量呈现快速下降78.17%。全市新房成交量上涨的区域仅为罗湖和龙岗,4~5月,关内新盘供应已经出现紧缺状况。
此消彼涨的是二三级市场的“繁荣”。世联地产报告显示,“2007年5月全市一二手房交易比例已经达到1∶1.93,三级市场毋庸置疑地以倍数增长的方式继续成为市场主导。”
供求失衡,价格快速上涨,令消费者更多地把房地产看成一个投资载体,投资需求快速上升,“这是一个恶性循环。”金地集团总裁张华纲说。
选择“调控”还是“管控”?
与八部委此次调查房价上涨的重点一样,深圳对全市在售楼盘进行摸底调查的重点,是“非市场、非正常的因素”。在一位业界资深人士看来,这不仅意味对房价上涨中市场力量的认可,甚至预示着对市场因素和非市场因素的区别对待。“这就需要对市场进行区隔,把住房保障与商品房市场进行区隔。以防止‘双轨制’导致的权力寻租和投机行为。”
深圳几位重要的开发商认为,这轮房价上涨是对深圳“大市场、小政府”执政理念的一种考验,政府是“调控”还是“管控”的确需要拿出智慧。大部分业内人士对解决此次房价难题抱以乐观态度:“市长对于房价上涨过快是有清醒认识的。”
在许宗衡看来,房价上涨较快是多方因素作用而成:一是深圳土地资源珍贵稀缺;二是在市场供应紧张情况下,部分开发商高位起价、囤积房源,拉升了整个市场均价和涨幅;三是居民生活水平不断提高,购买能力相应提升;四是深圳人口密度偏高;五是深港往来日益密切,两地房价的落差导致大量港人来深置业;六是*的各项调控措施的效果有一定时滞性,住房供给结构尚未调整到位。
许宗衡表示,深圳下一步的工作重点是盘活存量土地,加快年度土地供应计划的落实,加大政策性住房的建设力度,规范房地产市场秩序,控制房价的非理性过快上涨。
李耀智:城市移民影响深圳房价
“关内买不到20000元以下的房子。”深圳的房价令人望而却步,业内比较认可的供应和需求之比达1:8。尽管深圳市政府前不久公布了10年土地供应计划,显示土地供应量到2010年要增加至12平方公里,但今年前5个月,深圳仅推出5宗住宅用地公开挂牌,其中1月31日的两宗土地还遭流拍。
此外,1~5月,全市新建商品房批准预售面积为212.01万平方米,同比下降22.82%;商品房销售面积为312.32万平方米,同比减少11.72%,其中,住宅销售面积279.08万平方米,同比减少12.15%。
在一段时间内,楼市供应量依旧将呈萎缩之势。“深圳正在面临全国范围的新一轮房价过热。”深圳业界普遍认为,如果调控不到点子上,房价还要涨。在这样的背景下,记者专访了身处楼盘销售“前线”的深圳中原地产总经理李耀智。
中国房地产报:您对深圳目前的房价如何看?
李耀智:虽然用供求关系可以解释为什么最近深圳房价有比较高的升幅,但有一点我们需要关注,最近租金升幅的水平远远低于房价的升幅。从2005年开始,深圳的租金回报率大概每年是7%~8%的水平,而从最近的数据我们可以看到,房价升幅已大于租金升幅,租金的回报率跌至3%~4%,这个现象值得关注。由于房价一直看涨,吸引了很多投资者进入房地产,我们统计有20%是投资客。
中国房地产报:您认为是什么原因使深圳的房价越控越高?
李耀智:房地产的价格是和供求关系有关的,深圳是一个移民城市,对房产的需求很高,但土地供应远远不够,地价成本也高。人口是影响房价的一个重要因素,还有地理环境、土地供应、经济环境等等。
中国房地产报:最近八部委来深圳检查的传闻是否可被视为深圳房价危险的信号?
李耀智:深圳房价的确上涨过快,有泡沫现象,但整体看,我认为深圳的房地产市场还是比较健康的,发展商也愿意配合政府,对于调控政策,都愿意积极对待,而且深圳房地产的管理水平也是比较高的。
但这不排除还是会有一些违规现象,所以总会有些发展商担心八部委来查。
中国房地产报:如果政府的调控措施继续*,您认为政策应将重点落实在哪些方面才可能有好的成效?
李耀智:政策的问题很难说,但是深圳的房价这几个月是走在全国的前面,应该引起政府的关注。投资客太多、开发商捂盘等违规现象都应该是打击的重点,增加土地供应、调整住房结构也不容忽视,此外,还有加大中低价位、中小套型住房的供应力度,包括政府还要大力推出保障性住房等。政策的重点应该放在各个方面,均衡发力,单一打击的作用是薄弱的。
中国房地产:深圳市国土局已表示要严查企业违规现象,您觉得此番严查下来,深圳地产将会有什么变化?对房价会有影响吗?
李耀智:很多企业的违规现象肯定是无处遁形,这对规范深圳的房地产市场是件好事,也会严厉打击一些炒楼现象。同时能够传递出一个信息:政府是不会坐视房价飞涨的,控制房价快速上涨、稳定房价,应该是政府此举的初衷。
在年初的时候我们预计今年的升幅在15%左右,现在升到20%,引起了较大的关注。房价跌的话,可能会出现很多“负资产”现象,不但个人要承担这种风险,对金融体系也是有比较大的影响。作为房地产业来说,很难有一个好的标准,这是个比较复杂的问题。
中国房地产报:您觉得深圳房价会出现拐点吗?如果有,将会在什么时候出现?
李耀智:从投资客的水平和租金的回报率降低这两个因素来看,深圳的房价应该是出现了一点泡沫。但是有泡沫,并不代表房价会跌,未来房价是升还是跌,还是由市场来控制和决定,很难预测拐点什么时候来临。
从2006年开始,我个人就认为,尽量不要买房产投资。为什么?我觉得房产不是用来投资的,是用来居住的。