国家税务总局最近发出的《通知》一旦实施，意味着再交易的“非普通住宅”其增值部分要向国家交纳30%至60%的土地增值税；而普通住宅的标准将通过面积、价格、容积率来甄别，其中面积标准的上浮可能取消。

日前，国家税务总局出台《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》，（以下简称《通知》），《通知》称，土地增值税涉及的“普通标准住宅”认定，要在前期颁布的《建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》关于“普通住房标准”的范围内从严掌握。这是否意味着，北京“非普通住房”的面积标准有可能在某一时间从140平方米以上降为120平方米以上呢?土地增值税一直以来被人们所忽视，今后会否严格征收呢？

对此，地产专家认为，一旦通知内容“非普通住宅”二手成交必然会受到直接影响，间接地也会影响到新建非普通商品房的销售。《通知》在目前看来虽然只是一阵雷声，但却给一些准备购买“非普通住宅”的市民和“非普通住宅”持有者心里笼上了一层阴云。

●《通知》是对增加中小套型住宅的强调

国家税务总局为什么会在此时发出这样一个《通知》呢？《通知》中是这样写的：为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)精神，进一步促进调整住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品住房供应，现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”的认定问题通知如下：

“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。

建设部原来的《通知》中规定，“享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%”。

在普通住宅必须满足的三个条件中只有面积有20%的上浮空间，容积率和价格则没有留出任何浮动空间。因此造成了各地的普通住宅面积标准不一致，如广州和天津等城市的普通住宅的面积上限为144平方米，用足了20%的上浮空间。而北京的普通住宅面积上限为140平方米，上浮比例不到20%。

“现在按照《通知》可以看出，实际上还是对90平方米以下的户型要占到70%以上的一种强调。”万年花城副总黄玺庆对此这样理解《通知》的含义。尽管北京市建委有关负责人已经表示今年内不会调整普通住宅的有关标准，但中央财经大学公共财政学院副院长刘桓认为，非普通住宅今后无论在买卖还是持有环节上都有增加成本的趋势。

●何为土地增值税

《通知》除了明确规定要从严掌握普通住宅的标准外，另一个潜台司则是“土地增值税”。土地增值税对大多数北京市民来说还比较陌生，这究竟是一个什么税呢？

为此记者查阅了1994年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。其中第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

土地增值税是以房地产的增值额作为计税依据，实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

●土地增值税目前仅向非普通住宅征收

在北京目前房屋买卖是否征收土地增值税呢？目前，人们在购买新建商品房时主要交纳的税有契税和印花税，不存在土地增值税。土地增值税对个人来说主要体现在再上市过程中，即二手房交易中。据“链家地产”市场研发中心有关负责人表示，目前在二手房交易过程中只有通州对非普通住宅征收土地增值税，其他各区都未征收。其他各区今后是否会跟进，还要看北京具体政策的下一步走向。

王先生最近在出售其在新华联区域一套房产时就被征收了土地增值税。他的房子建筑面积为135平米，单价为5800元/平米，再上市交易的单价超过同级别土地价格（新华联为六级土地，土地价格为4842元）的1.2倍。评估价格为70.47万（一般评估价格为出售价格的90%），低于出售价格78300元。

王先生的该套房产出售单价高于同级别土地价格的1.2倍，按照规定为非普通住宅，需要交纳土地增值税78300×30%=23490元。因此可以看出，土地增值税大大增加了非普通住宅的交易成本。

中央财经大学公共财政学院副院长刘桓表示，土地增值税的制定是非常严厉的。如果按相关规定严格执行，房产投资获利空间将大大减少，对整个市场也将产生巨大影响。因此，各地在执行的过程中都采用了变通的方式，如上海按总房价的5%征收，广州按3%征收，北京则基本上没有征收。今后如果严格征收，将会对非普通住宅的开发和投资起到调控作用。

●土地增值税能否抑制高档住宅投资

从上例中可以看出，土地增值税大大增加了非普通住宅的交易成本。如果以投资获利为目的，其收益会因土地增值税而大打折扣。最近一段时间，据各大经纪公司的数据，百万元以上的二手房交易由于受到营业税和个税的影响已经出现了一定程度的萎缩。一旦征收土地增值税，高档二手房的交易将会进一步受挫。

但“链家地产”市场研发中心认为，鉴于以往营业税、个税等交易环节税费的增加并没有明显地平抑二手房价格，反而使增加的交易成本转移到房价上的客观事实，在当前严重处于卖方市场的二手房市场征收土地增值税也很难能够有效平抑房价，甚至有可能因交易成本的增加使二手房市场发展滞缓，反而不利于整个房地产市场的发展。

“国税局发出《通知》旨在配合国家对房地产市场的宏观调控。”国家税务总局税科所副所长张陪森先生告诉记者，“下一步将会取消普通住宅面积标准20%的浮动，对土地增值税严征严管。防止税收流失，土地浪费，抑制房地产投资过热。”

●附件1

个人转让房屋需要缴纳哪些税？

个人转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种

哪些情况可以免征土地增值税？

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：有下列情形之一的，免征土地增值税：

(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

《北京市地方税务局关于调整土地增值税减免税申报资料问题的通知》规定：

（一）对房地产开发企业纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税项目；

（二）对个人转让居住满三年未满五年的非普通标准住宅，减半征收土地增值税项目。

●附件2

土地增值税实行四级超率累进税率的详情为：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

●附件3

中华人民共和国土地增值税暂行条例

第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条计算增值额的扣除项目：

(一)取得土地使用权所支付的金额；

(二)开发土地的成本、费用；

(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

(四)与转让房地产有关的税金；

(五)财政部规定的其他扣除项目。

第七条土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：

(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；

(二)提供扣除项目金额不实的；

(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

第十一条土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

第十三条土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。

第十四条本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。

第十五条本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。

●附件4

财政部国家税务总局

关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知

财税[2006]141号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)精神，进一步促进调整住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品住房供应，现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”的认定问题通知如下：

“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。请遵照执行。

财政部国家税务总局二○○六年十月二十日

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