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主题:全球楼市“退烧药”适合中国吗?

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全球楼市“退烧药”适合中国吗?  发帖心情 Post By:2006-10-13 10:12:19 [只看该作者]

5年来,房价上涨将美国人从互联网泡沫破裂中解救出来,房地产行业的持续繁荣景象,让消费者荷包多了几十亿美元。但现在,这种超级红火的局面可能结束。近几个月来,美国房地产颓势已日渐显露。

不单是美国,英国一家房地产研究机构日前发表的调查报告显示,在截至今年6月的一年时间里,全球房地产价格上涨了8.5%,低于上一年度同期12.3%的升幅。其中美国和法国的房地产价格均上涨了9.4%,涨幅分别低于上一年度同期的14.1%和15.3%;意大利和英国的房地产价格升幅分别为5.2%和4.8%,也低于上一年度同期的11.2%和6.1%。另外,尽管*政府已多次表示有望很快摆脱通货紧缩并采取了升息政策,但*房地产价格同期下降了2.7%,全球楼市升幅已明显放缓。

把中国的房地产现状放在全球化背景下考量。自2000年网络泡沫破灭后,全球资本需要建立一个新的冒险乐园,于是它们将目光投向了房地产。加之过去很长一段时间里,全球始终处于一个低息的大环境,鼓励投资成为许多国家的政策导向。于是,2004年国外热钱涌向上海,2005年海外基金淘宝北京,而今年热钱又有投向国内二线城市的迹象。

面对国内部分城市房地产市场高烧不退,自2003年4月121号文件拉响宏观调控警报至今,我国政府已*了一系列调控政策,在重量级招数“8·31大限”“国八条”“国六条”以及今年的两次加息下,房地产行业成为热点中的热点。但从目前迹象来看,房价调整态势并不显见,政府、房地产商和购房者之间的博弈仍在进行中。

全球楼市日渐呈现出的降温趋势,是否会影响到中国的房地产市场?国内房价也会随之下行吗?从心理因素来看,全球楼市趋冷可能会影响投资者对所有房地产市场的信心,削减国内房价的上涨空间;至于资金方面,美国楼市回落后,大量国际资金很可能回流到美国;还有美联储的示范效应。美联储历经连续17次加息后,终于换来楼市放缓,面对国内高昂的房价,我国还有不少可调控的空间。

也有观点认为,正是因为全球楼市降温,国内楼市才会吸引更多投资者;同时人民币升值预期,也在一定程度上推动国外热钱涌入中国市场。但从历史经验看,每次楼市大跌后,随之而来的都是经济下滑,此次全球性的楼市降温,中国真能独善其身吗?

当然,我们还不得不考虑一下中国这个市场的特殊性。虽然经济背景总体相似,但中国房地产业的成熟度还远不及欧美。欧美国家自二战后住宅市场大发展已有半个多世纪,而中国房地产市场自1998年改制后开始全面启动,也才十几年的历史,远远谈不上成熟。这就需要政府运用“看得见的手”进行宏观调控。

就目前而言,中国70%的商品房是由30%的最高收入人群购买。这也解释了为什么当前“住宅市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者能够并存。随着国内住宅市场的成熟,目标客户群的重心应逐渐由高向低转移,这也是我国城市化进程中必将经历的一个阶段。中国房地产市场的发展前景,并非由政府与开发商的博弈来决定,而是通过政府这只“看得见的手”宏观调控和市场那只“看不见的手”相互协调,共同配合来推动的。

价格围绕价值上下波动并最终趋向于价值,这是市场经济的普遍规律,房地产行业作为市场经济的重要组成部分,自然也不例外。如今,这一规律已在美国起作用了,在中国,它将何时充分发挥作用呢?


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