主题：“假按揭”缘何成房产资金链怪胎

上周，北京丰台法院，盛鑫嘉园“假按揭”案两度开庭。这是继森豪公寓骗贷——北京首个公开的“假按揭案”后，又一典型案例。随着这些个案的和盘托出，房地产行业不成文的灰色融资通道逐渐清晰地展露开来。

程序揭秘

通常来说，“假按揭”是开发商、放贷银行和律师事务所律师三方之间的合谋。

开发商假借他人个人信息，炮制虚假购房交易。

所用手段包括：

1、开发商威逼利诱公司员工，使其提供身份证、签名等个人信息。据盛鑫嘉园案被告代理律师王瑞介绍，在与西城工行的贷款纠纷中，中盛鑫公司的前任高管曾以“不配合即刻辞退”的方式逼迫其员工；

2、利用开发商、销售人员的亲朋关系。据立恒名苑案涉及人员透露，2000年底立恒名苑开盘，受开发商邀请到现场捧场并在空白合同上签字，当时开发商强调“肯定不会承担任何责任，仅仅是现场造势”；

3、有偿购买“业主”信息。开发商给每张身份证持有人一定报酬，数千元左右，由持有人在贷款合同上签字。开发商承诺对方无需交纳首付，而且在办房产证前的按揭款由开发商负责。

银行、贷款律师暗中配合。

按照规定，银行发放按揭贷款，要贷款人提供收入证明，考察其有无偿还能力，还要实地察看贷款人购买的住房。事实上，银行通常委托中间方——律师审查借款人的信用资格。这其中为少数徇私的银行职员和律师留下暗箱操作的空间。

纵深分析

开发商资金“补短”的捷径

1998年我国启动住房体制改革，福利分房被终结。在此背景下，1998年到2000年，房地产市场进入快速市场化时期。期间，土地出让尚处在协议出让阶段，很多有关系但无资金实力的中小开发企业、项目公司涌入房地产行业，本来用于解决购房人买房资金困难的个人住房按揭，成了开发商解决“资金短缺”的捷径。

2003年6月央行121文件*，房地产开发企业的自有资金比例被提高，贷款门槛抬高，采用假按揭手法从银行骗贷有上升趋势，开发商把假按揭作为一种融资渠道。据一些商业银行的内部调查，假按揭风险已逐渐成为个人住房贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。

银行“推着小车”放贷的冲动

2003年中央对房地产开发收紧银根前，各大银行为争夺市场份额争先恐后给开发商发放贷款，几乎每家银行的分行、支行都有“任务指标”。森豪公寓骗贷案主角之一、原中国银行北京分行零售业务处副处长徐维联曾在庭审中称：“刚开始办房贷时竞争激烈，要求并不严格，总行要求我们业务量成倍地涨，我们四处找放贷项目，竞争激烈的情况下银行同意森豪不用办房屋抵押登记。

副产品——炒高房价

开发商获得的“假按揭”贷款，并非免费午餐。其主要成本包括：“买”身份证的费用、垫支的首付款、办房产证之前的月供。以40万元/套(100平方米)的住房为例，购房者首付20%(8万元)，银行扣除10%抵押担保金后，将总房价的7成(28万元)——如果不包括其他打点费的话，转到开发商名下。

开发商冲抵上述成本的惟一方式是炒高房价，在房屋产权证办下来之前有人接盘。通过以下列表，演示开发商如何通过假按揭，炒高房价获益。

案件回放

今年9月中旬曝出消息，中盛鑫房地产开发有限公司38名员工或前员工被法院传票，告知共计拖欠中国建设银行北京城市建设开发专业支行的购房贷款3200万元，所购住房即中盛鑫在丰台开发的盛鑫嘉园。但上述“业主”称，全然不知购房和贷款之事，“既没有拿到假按揭款，也没有房”。

随后，盛鑫嘉园又曝出案中案，中盛鑫员工还涉及北京西城工商银行2200万元假按揭，共计31人，多数与建行假按揭案重合。

此外，今年9月下旬，立恒名苑曝出1.65亿假按揭，涉及的80多人因此成为百万负翁。

今年7月上旬，森豪公寓骗贷案开庭。北京华运达房地产开发有限公司法定代表人邹庆被控在中国银行北京分行骗贷共计7.47亿元。

商报词典

所谓“假按揭”贷款，不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款。