主题：[转帖]2006年入市土地627公顷 半数地块采用招标形式

本周，国土资源部、国家发展改革委联合发布2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，别墅类房地产开发、高尔夫球场等项为禁止用地项目，表明今年土地新政已进入精确制导阶段。此时，对2006北京土地市场进行盘点，以期理清北京地产的新规则、新趋势。

今年前11个月，北京土地招拍挂市场共成交土地626.9公顷，其中建设用地面积441.7公顷。成交土地规划建筑面积689万平方米，较2005年同期相比增长了187.8%；成交土地73宗，而去年同期只有25宗。

　　天价土地陆续登场

　　尽管北京市国土局一再重申土地供应充足，但嗷嗷待哺的开发商围绕土地的争夺战依然激烈。

　　且不说年初工体四号地块单价高达万元的“疯狂竞价”、海淀区温泉镇D1地块竞拍出的11.5亿元，就在前不久四惠地块的8亿报价，仍然让人记忆犹新，虽然最终摘标的开发商不是当初报价最高者，但是成交价仍然以高出招标底价90%以上的价格成交。

　　备受瞩目的广渠路36号地的最终交易价格也以高出底价的50%成交，夺标者仍然不是出价最高者。地面价格已经接近周边楼盘价格是今年房地产市场发展的新苗头，新的高价地出现势必会推动房价直线上升。

　　“价高未得”成新规则

　　同时“价高者未得”成为一景，在招标过程当中，投标者的综合素质被前所未有地看重，以往开发资质、付款进度、开发理念等成为重要的衡量指标。从今年成交的地块看，有30宗土地以起始价成交，其它高于起始价成交的土地中，成交价较起始价的增幅大部分都在20%以下，土地价值与成交价格相背离。在如今土地主管部门对土地价格进行严控的情况下，以往土地市场中的“天价地块”或“地王地块”将很难再出现。

　　拿地寡头提前进场

　　土地的市场有效供给量的减少，屈指可数的新项目，拿地的规则从最初“桌底下交易”到后来招拍挂的方式，大大加强透明度，如今又回归到“犹抱琵琶半遮面”。“这个行业的游戏规则从来没有像现在这么盲目过。”在今年北京土地市场上有所斩获的万科、华润、金地、城开城建无一不是实力超强的大开发商。

　　10月份以来，北京市土地放量加快，从摘地的开发商就可看出，大开发商、联合体拿地已经双分天下。佳程广场副总经理王哲说：“从一些拿地案例中可以看出，中小型开发公司的道路将越走越窄。尤其随着政府反腐力度的加强，法制建设的不断完善，那些目前*运用特殊手段上能生存的中小开发商的日子将越来越难过。北京房地产寡头垄断的时代即将来临。”

　　2007土地供给趋势渐现

　　2007年有效土地供应量预计约为1192公顷，按照北京市平均容积率1.8计算，估算得2007年北京有效供给住宅面积2145万平方米，与2006年预计全年供应量1400-1500公顷相比，增长50%以上。

　　另外，2006年全年住宅用地平均土地价格3463元/平米，比2005年的2546元/平米增长36%，预计2007年土地价格将会继续上涨。

　　而2007年土地供应量有大增趋势。北京市住宅建设规划中计划2006、2007两年居住用地供应规模3600公顷，而到目前为止公开出让土地仅627公顷，加上经济适用房的300公顷住宅土地，仅占到住宅供应计划的1/4左右；2005年的土地供应计划也远未完成。

　　如果2005土地供应缩水是为了挤压2004年大量协议土地释放的话，那么2006年未达到计划的土地供给量将在2007年得到应有的体现。由于北京商品房市场需求旺盛，而2006土地供应量较年初土地供应计划相比有较大的缺口，预计2007年土地市场供应将继续上升。

　　拿地方式

　　招标出让渐成主角

　　2006年土地招标方式的渐行也揭示了土地市场深层次的变革，也正是在这种形式下，出现了“出价最高者不再一定是夺标者”的新现象。

　　从表中可以看出，土地市场招标出让成交土地建筑面积所占的比例为45.4%，而2005年同期这一比例为0%。

　　预计未来土地市场招标出让土地的比例将继续上升，尤其是那些规模较大的热点区域的地块将主要采取此种出让方式，而土地市场的总体成交价格也将继续延续目前的下滑趋势。