主题：[转帖]房价如弹簧越压蹦越高　调控措施高位悬空？

今年夏天,中国内地一些城市的气温屡创历史新高,炎热天气给公众带来了焦躁与不安。与居高不下的气温相比,还有一个屡创新高的数据更令普通民众焦虑——这就是不断刷新的房价。

从深圳创造"一年之内房价上涨50%"的"新深圳速度",到天津"市区房价首破8000大关",从南京"房价年涨幅达30%",到重庆"房价9天之内上涨7.6%",又一场雨后春笋般的房价上涨浪潮席卷全国。

国家发改委7月底发布的最新统计数据显示,6月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%,其中,新建商品住房销售价格同比上涨7.4%,涨幅比上月高0.8个百分点;二手住房销售价格同比上涨7.8%,涨幅比上月高1个百分点。

为了遏止房价非理性上涨,2006年以来,各种调控措施和政策就相继*:"国六条"、限定90平方米户型比例、提出第二第三套房屋贷款新规定、提高城镇土地使用税、鼓励建设廉租屋;7月24日,发改委一份报告建议,取消目前的期房销售制度,改为现房销售制度……

针对房价的调控措施密集之程度,前所未有。然而,房价却并没有如期大幅度下降,在深圳、在北京、在广州,房价依旧涨声一片;更耐人寻味的是,今年第二季度开始,中国内地二线、三线城市的房价也开始大幅上涨。

从沿海到内地,从中心城市到一般城市。有人说,房价就像一个竖着的弹簧,下方的需求不断将它向上推,上方的调控措施不断将它向下压,结果就是房价反弹幅度越来越大。

尽管,我们此前多次讨论房价,但是,我们还是再次选择了房价问题。我们认为,在房价上涨势头还是不减的今天,继续讨论房价上涨的背后诱因;地价上涨与房价上涨,究竟是蛋生鸡,还是鸡生蛋;调控措施为什么隔靴搔痒,甚或事与愿违;在普通民众购房负担越来越重的情况下,廉租房和央产房能否一解燃眉之急等等,不但重要而且必要。

针对上述问题,本报诚邀瑞士信贷第一波士顿(CSFB)亚洲区首席经济学家陶冬,亚杰雅康中国机遇资产管理公司合伙人、前里昂证券董事总经理李慧,北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆和中国社会科学院金融研究所研究员易宪容各抒己见。


股市楼市互动?

主持人:去年5月17日,国务院提出"国六条",被视为新一轮房地产宏观调控的开始。一年多以来,九部委*了一系列针对房地产市场的调控措施,如限定中小户型比例、加强住房营业税征收、清算土地增值税等。但据最新统计,2007年6月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅创2005年11月份以来新高。其中,新建商品住房销售价格同比上涨7.4%,涨幅比上月高0.8个百分点;二手住房销售价格同比上涨7.8%,涨幅比上月高1个百分点。甚至前几个月涨幅已经出现回落的上海市也突然回升,这是否意味着新一轮房价上涨的开端?

李慧:从全国性的数据来看,房价是在上涨。但是我们不能将此时房价上涨与彼时房价上涨混为一谈,还要看数字后面的结构性变化,其中不少变化是朝着健康的方向发展的。与以往相比,总房价上涨的构成发生了很大变化,而区域均衡性得到了改善。具体来说,前些年,一线城市京沪穗深的房源供应量在中国的总房源中占较大的比重;现在,内陆省会城市、二线城市和一些旅游名城,例如青岛、昆明和大理等等,受经济发展、生活质量改善等一系列利好的推动,房地产价格也走出了多年来的闷局;与此同时,这些城市商品房容量也在成倍增长,商品房供应量占全国的比重提高了。房地产市场发展日渐均衡,缓解了以前地域发展严重失衡的状况,使人们有了更多投资选择和居住选择。

易宪容:我认为如果房价上涨幅度在5%左右,政府根本就不需要采取宏观调控。但是现在的事实是房价涨幅已经远远高出5%,甚至超过50%,有的地方房价上涨了几倍。我认为,房价上涨的关键是对房地产发展的模式界定不清,不是把房地产界定为一个消费品市场,而是界定为一个投资品市场。

徐滇庆:房价高低是相对的,和10年前相比,房价是提高很多了,然而和10年后相比呢?10年后的房价如果还只是1万元,不是太便宜了吗?房价飞涨不过是肌肤之创,金融危机才是心头大患。房价上涨了不要着急,我们主要得看这里面是正常需求在推动,还是投机需求在推动。如果是正常需求,就是经济基本面的要素在推动房价上涨,这种情况下房价上涨是很自然的事情。我们要警惕的是泡沫经济,泡沫经济是投机、炒作,并不是正常的住房的需求,把房价炒上去,把大量资金吸纳到房地产行业,金融危机一旦爆发,作为金融中枢的银行一旦被波及,所产生的影响就不仅仅是房地产一个行业的事情了。

主持人:有观点将此次房价上涨,归因于股市调整,部分资金退出股市进入楼市所致,这究竟是不是主要原因?除此之外,还有哪些主要原因?

陶冬:本次全国性楼价上涨,我认为原因有两个:其一,大量资金从股市转入楼市,尤其是印花税调整之后,这个趋势更为明显。但是,中国境内资金大格局没有变,仅仅是资产形式发生了变化,如资金由储蓄向其他资产形式转移;其二,地产调控政策的影响,随着地产新政效应的显现,政府出让土地的增长幅度大幅下调,包括把收回的土地也算在里面,2006年中国内地可供开发房地产的土地的新增供应量为负值,这就加重了开发商的"惜售"心理,同时为近两年来地产价格的波动埋下了伏笔。

易宪容:我认为会有这种现象,但这只是个案。据统计,上海今年进入股市的人数较去年上涨幅度是40%,深圳是60%,而挣到钱的大约只有30%。但是,我认为挣到钱的会继续把钱投入股市,没有挣到钱的当然不会把钱投入楼市,我认为这不是主要原因。主要原因还是我前面提到的,对房地产市场模式的界定不清。

李慧:我不这样认为。理论上来说这种分析有道理,但是现实中不大可能。股票是流动性资产,房子是不动产。动产和不动产之间在买卖行为等多方面有本质的区别,交易成本和机会成本完全不一样。作为不动产的房屋,不可能随时进进出出交易,因为每一次交易都涉及到契约税等许多税务方面的交易成本。当然,在那些仍可炒预售房"筹"的地方,炒"筹"和炒"股"的区别不大,但是现在能炒预售房的城市几乎不存在。我不赞同资金退出股市进入楼市的说法。正如我前面提到,目前的楼价上扬更多的是集中在非一线城市,与股市的联动性不大。

徐滇庆:我认为来自股市的资金在一定程度上拉动了房价。中国内地银行居民存款余额是17万亿,股市最热的时候大概还有16万亿,也就是说,有1万亿资金进入了股市和其他领域。股市最近跌了,就会有一部分人退出进入楼市,过两天股市又上去了,一部分人又冲出去,这就是市场的魅力——世界杯永远不知道谁最后赢。


调控措施高位悬空?

主持人:很多人认为房价持续走高的结果,表明去年以来对房地产的调控措施成效不是很大,您是否认同?为什么会出现这种状况?去年提出的90平方米的限制、对第二第三套房屋贷款的规定等等措施是否实施到位?

易宪容:我认同这一观点。最近各地房价迅速飙升意味着几年来政府对房地产市场的宏观调控所取得成果十分有限。我认为应该认真研究市场反应与政策预期不合的原因是什么,有什么应对政策等。可以说,出现这种房地产政策的非预期性,最根本的一点在于对房地产市场理解的模糊性、非科学性、非市场性。换言之,相关部门还是没有把房地产市场界定为一种消费品市场。至于对90平方米的限制我认为意义不大,因为这不能遏制炒房现象的发生。同样,对第二第三套房屋贷款的规定等等措施也不会起到预期的作用,即便提高贷款之后,炒房者仍可以把100万的房子抬高到120万。

李慧:这些措施有很多盲点。首先,错误地认为"小户型就等同低价格","小户型就代表廉价房",这是一种惯性思维导致的政策失误。商业发达及人口密集的城市,许多中级白领为了避免交通带来的不便,宁愿选择地处闹市的小户型建筑,小户型的单价往往比大户型还要高。其二,第二第三套房屋贷款的规定,这项政策的前提假设本来就有问题。它假设炒房的人都需要按揭,换言之,可能是认定低收入的人在炒房。事实上,对于资产很高的个人来说,他们真要买房可以不需要办按揭,所以这项政策对他们并不构成约束。恰恰是那些个人资产并不太高的人,才不得不*按揭买房,才会受制于这项规定。

陶冬:我认为,去年中国政府对地产的调控效果不是很好,政策*很多,但不少与市场规律不太符合,更多是反效果的。如深圳率先实施的提高城镇土地使用税的政策,其本意是要加大土地的投机成本,遏止房价上涨的势头,但是,由于新增房源不足,这项成本就转嫁在了买房者身上,最终,这项政策不仅没有遏止房价的上涨,反而加大了房屋购买人的负担,变相推动了楼价上涨。关于90平方米的限制,这个政策的本意是好的,但却违反了市场规律。地产商合法得到土地后,建什么房,建多大的房,是市场行为,硬性规定要建什么样的房子,多大面积的户型,是不符合市场规律的。

主持人:有报道称,继去年10月12日长沙开福区五合垸单宗土地拍出"中南第一高价"10.25亿元后,与五合垸仅仅相隔一条浏阳河的新河三角洲也挂牌在即,该块土地保证金要求10亿,起拍价达46.4亿之巨,开创最大金额单宗土地挂牌"中国第一高价"的历史纪录。在这种土地拍卖方式下,房价如何能降?

陶冬:我认为土地拍卖本身没有错,只要拍卖程序合法,因为这是有效的资源配置方式。拍卖可能导致成交价格上涨,土地成交价格上涨,房价也会跟着上涨。开发商获取土地的成本提高会一定程度上推动房价的上涨,但房价过快上涨并不是取消土地拍卖就能解决的,而是要把土地拍卖所得部分拿出来补贴低收入人群,解决他们的住房问题,或者是拿去建设廉租房。

李慧:土地供应的透明化应和开发商的资质结合起来,避免走极端。目前通过拍卖实现土地供应透明化的方式,运作上仍存在不成熟之处。单纯采用"价高者得"为依据,实际上起到了快速推高土地市场价格的作用。众所周知房地产是高利润行业,许多其他行业的企业也急欲分一杯羹,当他们手中有足够的资金支付首付款时,便盲目高价拍地,然后通过"以大化小"和"化整为零"的方式将所拍得的土地进行二次拍卖,从而将项目"滚"起来。如果将土地拍卖和开发商资质(如过去曾开发过多少平方米的土地)等结合起来,至少可以减少目前这种单以"价高者得"定夺的局面,同时也对房屋的建设质量有一定的保证。

易宪容:我认为这是因果颠倒了,不是因为土地价格高,房价就高;而是因为房价上涨太快,导致土地价格抬高。土地价格高是拍卖的问题,是房价被炒高导致的。

主持人:6月17日,修改后的<北京市实施<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>办法>正式对外公布实施,规定北京市的城镇土地税由原来的每平方米0.5元-10元提高至每平方米1.5元-30元。上海、深圳等地也在酝酿。昨天,国家税务总局发布<关于取消部分地方税行政审批项目的通知>,包括基建以及房地产开发过程中的减免或者取消征收的条款将被取消。有人担忧这会进一步推高房价,您如何看待?

易宪容:在房价飞涨的时候,土地税即使从每平方米1.5元涨到30元,也只是九牛一毛,这一调整是微不足道的。随着国内房地产业的持续高速发展,中国土地资源十分稀缺,无论是房地产过度投资还是过度消费,都是与中国的国情相悖的。这既有中国房地产发展模式的问题、信贷政策的问题,也有税收政策调整问题。比如,目前对不动产征税,更注重不动产转让环节、不动产所得环节,而不注重对不动产的保有环节征税。这样,在政府对房价隐性担保,房价只涨不跌的情况下,对房地产转让、取得及所得环节征税,不仅不能起到调节住房市场个人收入分配的作用,反而通过税收转嫁效应,严重增加自住购房者的购房成本,降低自住购房者的住房福利水平。通过征收不动产保有税,不仅能够增加政府财政收入,调节房地产市场的收益公平分配,还能减少房地产过度投机与过度消费、遏制房价飞涨、减少房地产非法行为,保证房地产市场持续稳定的发展。

主持人:今年5月以来,面对再次飙升的房价,南京市首开地方政府动用行政手段调控房价先河,对商品住宅实施以"政府指导价",其构成是成本、利润加税金三部分。文件规定,普通商品住宅的利润率不得高于8%,在核准基准价的基础上,开发商最高加价幅度不得高于5%。楼盘销售行为也要规范,必须执行明码标价、"一套一价",在销售现场醒目位置标示并在网上公示等规定。如何评价这种行政手段?

李慧:市场经济终究要按市场的办法来操作。行政手段的难点在于如何核实成本、利润和税金。市场有其自身运作的规律,不能无视经济规律和政策的可行性,要懂得市场。

易宪容:违背市场的行为,只能使房地产市场更加混乱,使房价越来越高。另一方面,企业也有应对的方法,如在房子的成本上做手脚等等。


真正的市场化:调控之本?

主持人:早在去年7月,建设部、财政部、国土资源部就联合下文,要求各地要拿出土地出让净收益的5%用于廉租房建设。据了解,在国外发达国家中,享受廉租房政策的市民占总户数的10%左右。但据媒体调查报道,廉租房建设正遭遇财政资金缺位的尴尬,政策高位悬空。那么廉租房的覆盖比例大约多少才比较适合?又如何确保这一措施实施到位?

陶冬:针对目前飞涨的房价,鉴于低收入者的购买能力,我认为政府加大廉租房建设是最妥当的办法。这个措施在全世界范围内来看都是行之有效的。考虑到廉租房建设必定会对政府财政带来很大压力,所以,我们建议,在新出让的土地收益中,拿出一部分用于廉租房建设。

李慧:要确保这项措施的落实,政府预算资金必须安排到位。廉租房带有公共产品的性质,政府有义务承担廉租房的部分成本。另外,还必须纠正对廉租房认识的误区。不能因为是廉租房,就忽视住房的管理和相关配套设施的建设,任其居住环境、治安环境恶化。要走出"住廉价房等于受到低等的待遇"的误区。

易宪容:我认为建设廉租房的政策不会起到好的效果。实际上,在国外,廉租房占住房的比例是很小的,加拿大只有6%,而美国也只有不到4%。因为廉租房主要是给那些没有购房能力的人住的,不必要建很多。中国也是如此,我认为中国的廉租房占总住房的比例不应该超过10%。但现在的问题是,政府是否愿意拿出钱来建设廉租房,如果政府愿意,以中国政府巨大的财政收入,是很容易办到的,而且土地又掌握在政府手中。所以,这一措施是否到位,主要看政府是否拿出实际行动。

徐滇庆:我认为廉租房的政策是非常正确的,遗憾的是居然没有钱去做。经济学有两大目标,一是效率,二是公平。公平包括竞争规则的公平和对弱势群体的帮助,要保护那些残疾人、老年人、没有经济能力的人,就需要廉租房,否则会给社会带来不稳定因素。廉租房就是政府拿钱盖一批房或者是拿钱收一批旧房子,以很低的租金租给这些低收入群体;对于完全没有收入的,则发放社会救济金给他们,从救济金里面扣房租。可惜这种花钱不多而又能真正解决问题的廉租房,在中国180个城市里面并不多见。

主持人:面对高涨的房价,激活房屋存量是诸多办法之一,正是基于这个原因,央产房入市备受关注。但和北京90万套央产房的巨大存量相比,目前可以上市流通的央产房可谓九牛一毛,影响甚微,问题在哪里?是否还存在很多不必要的限制?

李慧:央产房仅是北京存量房的一部分,其实无法进入市场的。1990年代建的商品房可能和央产房的总量不相上下。北京有很多1990年代开发的楼盘,由于当时房地产市场不健全,开发商多为资金实力较弱的项目公司,其中不少开发商因拖欠税费等原因,十几年后仍拿不到大产权证,小业主也就无法领取房产证,产权不齐全因而无法进入房地产交易中心交易。而这类房子大多在北京的二三环以内,交通较为便利,那时盖的房子户型也普遍较小,适合城市中小家庭。其实,政府可在其进入市场流通后,通过真正收上来的销售税来弥补先前开发商拖欠的税款,这样一来,这些房子便可进入市场流通,对缓解北京市目前市中心缺房的情况很有帮助。

易宪容:我认为拿出央产房激活房屋存量的办法是治标不治本的,要遏制目前过高的房价就得从根本上入手,就得重新确立中国的房地产发展模式及重建中国的住房保障体系。首先要让那些丧失生活能力的老人、病人、残疾人有基本的住房保证,而这部分住房保障就是廉租屋。在发达的市场体系下,这部分住房保障所占的比重不会超过6%,中国则可放宽到10%以内。20%左右的中高收入者完全可以在商品房市场自行解决住房问题。而这个中高收入者的商品房既可是投资品,也可以是消费品。对于其余70%居民的住房,同样也得通过市场来解决,但是他们要在政府的帮助下进入房地产市场,并且这70%的房地产市场只能是住房消费市场。简而言之,中国房地产市场发展模式应该由三部分组成:一是20%商品房市场,二是10%廉租屋,三是70%居民有支付能力的市场。

主持人:鉴于目前采取的多方调控手段均未见到明显效果,中国相关部门还有哪些方法可以平稳房价?

易宪容:一是房地产物业税的制定与*。如果能够制定一部公正、公平、有效的房地产物业税,对房地产市场利益关系能够起到很大的调节作用。因为,通过房地产物业税可以让房子多的、房子好的、房地产投资者多交税,而对于住房条件差、房子少的少交税甚至于免税。二是住房结构的调整,改变目前市场产品结构,改变目前不适应中国的房地产市场发展模式。总之,政府对房地产市场宏观调控,应该让其目标多层次性,比如针对性地把房地产市场宏观调控目标分解为短期目标、中期目标、长期目标。

李慧:我觉得,必须坚持的一条原则就是调控措施要市场化,政策本身不能互相矛盾,不能一边高价卖地,一边又喊着房价要降下来。政策制定要真正贯彻下去,在市场中具有操作性。