主题：专家解读：22种常见房地产交易违规行为

建设部9月11日发布了《房地产交易秩序专项整治工作方案》的通知，其中列举了22种较为常见的房地产市场交易行为。参考消息请北京经纬时代房地产经纪公司副总经理苏文、中大恒基不动产营销总经理助理郑建阳、千万家市场总监常淑娟等业内人士对这些常见的违规交易行为进行了简要解析，供读者参考。

■ 商品房预售违规

1.未取得预售许可证预售商品房

专家解读：消费者可在售房现场要求开发企业出示预售许可证，或在网上查询该房产是否处于可售状态。一般来说，没取得预售许可证的房子售价会较市场价低些，但同时风险也要大得多，未取得预售许可证而销售的房屋有可能因超规划建设等原因，难以办到产权证，从而影响消费者相关权益。

2.以认购(包括认定、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房

专家解读：以预定款为例，若一人交两万元人民币所谓预定款，1000人预定则是2000万元人民币，这对消费者来说潜在风险很大，开发企业可能携款潜逃，给消费者带来较大损失。将认购(包括认定、登记、选号等)与收取预定款性质费用并列，说明在建设部的规定中，开发企业即使未收取预定款而采取所谓的认购行为也是违规的，这与一般人通常的理解不同。事实上，一些开发企业在正式销售前对项目进行认购，一方面是为了了解市场行情，另一方面也可能根据认购的情况对项目的售价进行调整，若认购火爆，售价就可能上调，对消费者来说不利。

3.取得预售许可证后未在规定时间内开始预售商品房

专家解读:建设部规定开发企业在取得预售许可后10日内要销售商品房，北京市建委的规定进一步缩短，要求是3日内销售商品房，主要是为防止开发企业捂盘、囤房。

■ 恶意炒作行为

4.房地产企业发布虚假信息

专家解读：对于禁止房地产企业发布虚假信息，工商部门有具体规定。企业发布虚假信息，对消费者来说属欺骗行为，较为常见的表述有“到国贸××分钟车程”等。

5.炒卖房号

专家解读：炒卖房号是常见的扰乱房地产市场的行为之一，有些是个人行为，有些则可能是企业为营造假相或其他目的而蓄意所为。在供不应求的市场情形下，一部分消费者求房若渴，客观上也助长了这种违规行为泛滥。为制止炒卖房号，一方面要与前面所述禁止提前认购结合起来，不让房地产企业提前放号，另一方面可要求企业售房采取实名制，尽量减少不合规行为的出现。

6.捂盘惜售

专家解读：捂盘惜售主要是指开发企业故意放慢售房速度，以待房价上涨，获取更多利润。

7.囤积房源

专家解读：囤积房源主要是指开发企业有房不售，从本质上讲，囤积房源与捂盘惜售无太大区别，只是程度上可能有所区分。

8.房地产企业纵容雇佣工作人员炒作房价

专家解读：实践中销售人员可能出现一些不当行为，此规定相当于给房地产企业明确责任，避免其事后推托。

■ 广告违规

9.未取得预售许可证发布预售广告

专家解读：此条应与预售的相关规定结合理解，无预售许可证而发布广告有炒作之嫌。

10.广告中承诺售后包租、返本销售

专家解读：这是特别应引起消费者注意的一条。近年来，在广告中承诺“售后包租、返本销售”的现象渐多，表面上看是一种促销手段，实际潜在风险很大，若开发企业具较强实力背景还好说，否则就容易导致变相的非法集资。套用一个简单的逻辑可知，如果该房好出租，则为何还要承诺售后包租呢？无论房地产开发企业广告说得多好，消费者都应慎重考虑。

11.广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法

专家解读：此条规定讲述的是广告中的虚假信息，明确列出名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等几项，都是有关房地产项目的基本内容，如果有假，可能欺瞒消费者，造成不良影响。

■ 销售合同违规：

12.未按相关规定与购房者签订规范的商品房预（销）售合同

专家解读：虽然房地产市场越来越成熟，但确实存在一些开发商的欺诈行为。最突出的一点是在合同上做手脚。因为合同标明了双方的权利、责任、义务等，是双方最终履约的依据，并应进行网上签约。目前政府对于商品房买卖已明文规定的标准化《商品房买卖合同》，签约过程相对公开、透明，容易出现问题的地方主要是部分开发商未与购房者进行网上签约，令购房者不能真实了解合同的条款内容，政府加大对于这方面违规的打击力度有助于购房过程的透明化，保护消费购房者的利益。

13.房地产企业制定的销售合同格式或条款有免除自己责任、加重购房人责任、或排除购房人合法权利的行为

专家解读：由于双方合同的约定，开发商可以合法规避法律的处罚。政府加强监管将有效避免购房过程中有可能出现的损害购房者利益的行为，避免随之产生的纠纷。

14.订立合同前未向购房人明示（预）销售合同示范文本及格式条款

专家解读：商品房买卖合同包含房产标准、交易规则等诸多内容，普通消费者在短时间内很难做到完全、透彻的了解。于是，某些开发商就利用购房者缺乏对商品房及商品房交易制度的认识，一方面未针对合同向购房人逐条进行解释，另一方面则是尽量压缩签约时间，利用了消费者急于签约的心理。

■ 房地产经纪违规

15.未取得营业执照从事房地产经纪业务

专家解读：北京众多经纪公司之中未取得营业执照的机构是不受法律监管的，所以消费者与这些机构合作中一旦出现问题，就无法通过法律途径保护自己。我们认为，禁止房地产经纪机构无证营业目的主要有两个：其一，封杀不合法经营，从根本上铲除房产交易中可能出现的违法因素；其二，大部分消费者对房地产经纪机构不了解。

16.未按规定采用经纪合同示范文本

专家解读：经纪合同示范文本是经纪机构通用的文本，能够有效保护消费者知情权。例如，房产合同和房产证上写明白建筑面积，也写明白使用面积，如果虚假可向卖方索赔。我们认为，合同的准确、合理认证，能更好地解决现存的房地产纠纷。

17.房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用

专家解读：早期的房地产经纪企业对从业人员的专业知识水平和经验要求较低。部分房地产经纪从业人员操作不规范，造成了一系列违背诚信的行为。禁律*，将从根本上打击经纪人素质低造成的乱收费现象。

18.在代理买卖过程中赚取差价

专家解读：“差价盈利”是现在一些中介机构最容易钻的空子。这些经纪机构利用交易信息不对称，欺上瞒下、乱吃差价，在社会上产生了极其恶劣的影响。杜绝差价的明文规定，为老百姓创造一个安全二手房交易环境的同时，将促进北京房地产业的良性发展。

19.经纪机构直接从事商品房买卖

专家解读：经纪机构代理商品房进行买卖确实超出了经纪机构的营业范围，也就为销售增加些许不合法因素。此规定虽也是在保障消费者的权益，防止损害消费者利益的事件发生，但要将经纪机构完全脱离商品房买卖，还要经过一个较长的时间作为过渡。

■ 价格违法行为：

20.房地产交易环节违规收费

专家解读：国家应完善这方面的法规建设，明确开发商可以代收代缴的费用类别及允许收取的服务费用额度，并给予明示，可以有效杜绝交易环节中的违规收费问题。

21.销售商品房未实行明码标价

专家解读：加强对这方面的监管和整治力度，商品房销售明码标价，能够更加有效地保障购房者的利益。

22.经济适用住房不执行政府指导价

专家解读：经济适用住房是享受了政府特殊政策的住房，必须遵守政府指导价，如开发商擅自提价，就会损害政府和购房者的利益。经济适用住房作为满足中低收入家庭的住房，其价格作为整个住房价格结构的底端，其价格提升，将会推动整个住房价格的上升，影响极大。