延长空置时间拖延租金交中介代理出租要小心 - 汴梁信息 - 开封论坛 - 开封小吃、开封旅游、开封人才、开封房产、开封民生、关注开封、开封情感、开封娱乐、服务开封、开封BBS

近日一个读者向本报反映，他为了省心把房屋全程代理给了一家经纪公司。合同签订了每月的7日前把房租打到卡里，但第一月晚了半个多月,还是在他的再三催促下才将房租打到卡里；第二个月仍然没有按时付款，他不得不再次催款，这位读者无奈地说：“本来找中介公司代理就是图个省心，没想到现在麻烦更多了。”

据统计，目前北京房屋出租市场上，有近50％的业主会委托经纪公司代为出租房屋，随着“中介出租全程代理业务”的普遍展开，与这位读者有同样遭遇的出租者不在少数，原本以方便快捷为目的业务渐渐成为了一个“概念游戏”，让出租者对其中的风险不得不防。

●中介如何“全程服务”

虽然早在2004年，原北京市房地局就提出房地产经纪机构不得以“房屋银行”、“房屋超市”等名义从事房屋租赁代理活动的要求。其实，“出租全程代理”与“房屋银行”一样，也具有银行式的操作特点。之后，原市房地产确定了一批有租赁代理资质的经纪公司，并要求他们每家交纳60万元的保证金。

“大成正嘉”副总经理刘利认为，要想规避“出租全程代理”的风险，首先出租者要了解服务流程和具体操作的方法：“业主将房屋使用权全权委托中介公司处置，每月定期获取约定的租金，如同把房子‘存入’银行定期获利息。此后，房屋的出租、租后服务、租金催缴全部由中介公司负责。一般来说，全程代理的流程是咨询→委托登记→上门查勘→协商价格→结清费用→签订合同→物业交割→银行开户→按期收取租金。”

由此不难看出，这种模式对业主来说绝对是充满诱惑力的———经纪公司既可以为出租方提供全程服务，使其在获得稳定租金收益的同时不必为出租房屋投入精力和时间，又能在不增加承租人任何负担的情况下提供租后服务。

“出租全程代理的确为出租者节省了不少精力，并且不必担心收益问题，”专家说道，“但这不代表全程代理就没有风险，相反，由于全权委托的关系存在，出租者更

要小心谨慎规避风险为上。”

●警惕“空置期风险”

张先生委托一家经纪公司做全程代理，双方商定在15天空置期之后将租金交于张先生，十五天过去之后，张先生并没有收到租金，经纪公司的理由是：没有找到合适的租房者，空置期要再延长30天。张先生就这样白白损失了40天的房屋租金。

“大成正嘉”副总经理刘利认为，除了那位读者被拖欠租金的事例以外，这种利用“延长空置期”为由拖欠租金的经纪公司不在少数：“每年有15天至60天不等的时间，算作空置期。空置期的长短由经纪公司与业主商定，经纪公司的收益也由此获得，所以，有些经纪公司就利用这种延长空置期的伎俩牟取暴利，而某些经纪公司甚至以延长空置期为由撕毁原先的合同。”

“拖延交付租金”是“出租全程代理”服务最普遍的风险，也最该引起出租者的注意，那么，一旦出现这种情况该怎么办？又应该如何避免出现这样的情况呢？

●“细化合同”是关键

“合同是‘出租全程代理’最重要的部分，出租者和经纪公司的合同签得越细化，代理的风险也就越小。”“鑫尊置地”一门店在接受记者采访时说道，“首先，合同的条款要包括经纪公司付款日期，一旦拖延时间交付后，违约责任也必须清楚地写于合同上，以便一旦经纪公司出现违约情况，出租者可以及时进行索赔；其次，室内设置配备一定要尽可能地细化写明，有助于日后交验、收房。”

出现一些拖延交付和撕毁合同的情况大多是由于出租者并没有在签订合同之时注明违约和赔付条款而造成的，而所谓的“约定”和“口头协议”更无法具备法律效力。

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