开封房价两年飙升40％，但三年的供大于求留下大量空置房 开封楼市面临开发过剩
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http://www.dahe.cn 大河报 B09 楼市焦点 2007年04月11日
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受全国房地产市场大势及郑汴一体化影响，开封市房地产价格一路飙升，均价从２００４年底的１３００元／平方米升至２００６年底的１９００元／平方米，两年狂涨４０％左右。
受巨大利润吸引，大量资本涌入开封房地产领域。据业内人士预计，根据房地产开发周期，蓄积的楼盘供应能量，将在２００７年下半年及２００８年集中释放，届时开封市房地产市场将出现过剩迹象。
□记者郑相义文 李文波图
个别楼盘涨幅超一倍
王成（化名）是开封市一家建筑公司的经理，他目睹了这几年开封房价的飞涨。２００４年时他们公司在开封东区建设了几栋房产，当时出售的价格分别是：一层１３００元／平方米，顶层７００元／平方米，均价９００元／平方米左右。到２００５年，他们在附近建设的另一处楼盘平均售价已升至每平方米１３００元至１４００元。而到了２００６年底时，公司在火车站附近建设的商品住宅售价一层达到２１００元／平方米，顶层也升至１３００元／平方米，均价为每平方米１８００元至１９００元。
开封市建委提供的官方数据显示，２００４年开封市房地产均价约为１３００元／平方米，２００５年上升为１４５０~１５５０元／平方米，到２００６年年底时均价达到１９００元／平方米。截至２００６年底新建房地产项目均价较２００４年有４０％左右的涨幅。
开封市房地产中介机构方迪公司营销策划部经理邢小燕表示，公司的数据显示，除去房价相对较低的东区，两年间开封中心城区及环境较好的西区，商品住宅均价在２００４年的基础上上涨了约７０％。
该公司房产分析师高伟表示，个别楼盘涨幅还要高于这个数字。以西区的“金康苑”小区为例，该楼盘地处开封市政府附近，区域优势明显，２０００年开盘时均价只有８００元／平方米左右，至２００６年底时该小区二手房交易价格已达到１８００元／平方米，涨幅在１００％以上。
一体化概念炒高房价
据开封市房地产交易管理处提供的数据显示，２００４年至２００６年开封市三年的房地产交易量分别为：５２．４７、５６．４９、５７．０３（万平方米）。而开封市建委下属的建筑工程质量监督站提供的三年房地产总入市量分别为：９２．７８、８７．６１、９３．３６（万平方米）。数据显示，三年来开封房地产市场总体是供大于求的状况，根据供求关系决定商品价格理论，显然飙升的房价不是由市场需求推动的。
两种说法使房价节节攀高，一种说法是受郑汴一体化的影响，郑州、开封将逐渐融城，目前郑州房价每平方米已是三四千元，开封也会适时跟涨，拉平房价。一种说法是，郑汴快速通道的修通拉近了两座城市的距离，以后“郑州工作开封住”的生活方式将成为可能，开封将会迎来大批郑州购房者及投资者。开发商对两种概念的炒作导致了开封房价的飙升。
记者以购房者身份在开封某处楼盘暗访。售楼人员表示，该楼盘２００２年开盘时平均售价只有１０００元／平方米，目前二期均价为３０００元／平方米。但据邢小燕介绍，资料显示该楼盘开盘时均价为１４００元／平方米，售楼人员夸大这几年的涨幅是在制造大幅上涨的假象，来刺激消费者跟风购房。
针对上述说法，开封市建设委员会原副主任、市房地产协会秘书长宋喜信向记者表示，这几年外地开发商的进入，提升了开封房地产业的档次，但带来先进理念的同时，也带来了房地产炒作的行为。他表示，郑州作为省会，能够吸引全省的购房消费者，旺盛的需求推动了郑州房价上涨。但开封没有这种优势，追平房价不太现实。
郑州购房客未见增多
郑汴一体化消息已传出两年，开封的房价涨了不少，但大批郑州人在开封置业的预言却没有实现。邢小燕表示，在中原房展会期间，开封的个别楼盘也曾赴郑州展示销售，也有郑州人来开封看房，但成交的非常少。
根据宋喜信两年来的观察，郑汴一体化实施以来到开封置业的郑州人未见增多，有少数购房者也都是一些有开封背景的郑州人，他们有的是要退休后回开封老家养老，有的是在郑州工作的年轻人，为身在开封的父母购买新房改善居住环境。
宋喜信表示，郑汴一体化与房价上涨不应有直接关系，只是修通了一条路就能郑州上班开封住，这种条件还远不具备。他分析，异地工作居住在上海、北京等大城市比较正常，因为市区内房价昂贵，迫使中低收入人群前往郊县购房居住，但郑州市的房价水平还远未造成这么大的压力。
房地产开发过剩迹象明显
随着开封房价的不断上涨，两年间各种资本纷纷涌入房地产开发领域，房地产开发企业如雨后春笋般冒出。开封市国土资源局（房产局）的数据显示，２００４年开封市房地产投资额为８亿元，２００５年为８．６亿元，２００６年则飙升到１０亿元。
开封市建筑工程质量监督站站长孔祥城针对投资额的上升有着自己的看法。他表示，受郑汴一体化影响，从２００５年下半年大量资本开始进入房地产开发行业，但由于受到建设周期、审批及立项时间的限制，这个投资高峰开发的楼盘将在今年下半年开始对市场产生作用。他预计，２００７年开封市房地产供应量将达到空前的１００万平方米，２００８年在２００７年的基础上再增加３０万至５０万平方米的供应量。
三年的供大于求已留下了大量的空置楼房，加之今明两年的供应量激增，这对于连续三年销售面积一直徘徊在５５万平方米左右的开封房地产市场，过剩局面已不可避免。
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Post By：2007-06-07 21:15:08 [只看该作者]
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